こんなアプローチで検証をしています、というご報告です。
現在、2024年のREITについて検証しています。
きっかけは・・・値動きの違和感。
コロナショック直後に関しては、セクター単位で相関性の高い値動きをしていたように思う。
ホテル系、商業系、オフィス系、住居系、倉庫系・・・
途中から、星野リゾートが個別で強くなったり、といった例外的な銘柄の動きはあったものの、総じて相関性を感じられた。
そして、それはビジネスモデルを考えても納得感があった。
REITは、シンプルに言えば不動産ビジネス。何かしらの目的のために、不動産を貸し、賃貸料を得る。もしくは不動産を売却する。そして得た利益を株主に分配する。「なにかしらの目的」が、ホテル・商業etcといったところだが、やっていることが同じ。不動産に関しても大きな差がある分けれではなく、そうなればセクター単位で動きが類似するのは当たり前ともいえる。
それがここ最近、崩れているように感じていた。
ということで、1年分のデータをかき集め、相関行列をとってみた。
すると意外な発見があった。
まず、違和感を証明するように、セクター単位の相関が弱くなっていた。
例えば、サムティレジデンスと最も相関高い銘柄はヘルスケア＆メディカル投資法人だった。なんでだ・・・こんな感じで、あれ、あの銘柄とあの銘柄って対して相関ないじゃない！なんてことがいくつも見つかった。
また、自身の思い込みにも気づかされた。
オフィス系REITは、日本ビルファンドの値動きが、他のオフィス系REITをけん引しているものと考えていた。結論は違った。なんと、日本ビルファンドはジャパンリアルエステイトと相関があるだけで、この2銘柄はさほど他のオフィス系REITと相関がないのであった。
この事実を踏まえて、2025年の投資はどのように進めようか？
非常に悩ましい。
データはそろえたものの、なぜそうなっているのか？仮説が立たず、また今後どうなる見込みなのか、シナリオを創造できずにいる。
そして、ポートフォリオを振り返ると、これまた困ったことに。
端的にREITに投資をしすぎている。また、日本株への投資もしすぎだ。米国株の比率を高めたいというのに・・・
手段としては、利確をして米国株にスイングしたいわけだが、今がREITの底値付近、方針としては買い増しはあっても売りは無い、というのが私の見立てだ。
身動きが取れない。
という反省をしていました。やれやれ。
